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Warum ist Wohnen im Grüngürtel problematisch?

Häufige Fragen - und die Antworten

Seit vielen Jahren muss sich die Bauaufsichtsbehörde mit baurechtlichen Verstöße sowie mit ungenehmigten Wohnnutzungen in den im Außenbereich liegenden Grüngürteln der Landeshauptstadt Kiel auseinandersetzen.

Die öffentliche Diskussion wird zum Teil intensiv, jedoch oft auf der Basis von persönlichen Eindrücken und einseitigen Informationen geführt. Hier finden Sie zusammengefasst Antworten auf häufige Fragen zu diesem Thema.

Warum und seit wann wohnen überhaupt Leute im Grüngürtel?

In den 40-er und 50-er Jahren sind so genannte "Baukarten auf Zeit" vergeben worden. Dies waren keine Baugenehmigungen, sondern gingen auf den "Erlass des Führers über die Errichtung des Deutschen Wohnungshilfswerkes vom 09.09.1943" (Reichsgesetzblatt 1, Seite 535) und ergänzende Regelungen zurück. Errichtet werden durften damit Behelfsheime, ohne baupolizeiliche Abnahme, um Menschen in der ausgebombten Stadt rasch eine Unterkunft zu ermöglichen,

Vor allem in der Nachkriegszeit wurden flächendeckend Behelfsheime “auf Widerruf“ errichtet. Diese sollten nach Stabilisierung der Wohnungssituation zurückgebaut werden; das Gegenteil war aber der Fall. Notunterkünfte und sonstige bauliche Anlagen von Gartenbesitzern wurden ohne entsprechende Legitimation zu dauerhaften Wohnunterkünften ausgebaut.

Gerichte haben festgestellt, dass die Wohnungsnot spätestens mit der Aufhebung der Wohnraumbewirtschaftun im Jahr 1965 als offiziell beendet galt.

Warum ist Wohnen im Grüngürtel ein Problem?

Es liegen viele erhebliche bau-, planungs- und umweltrechtliche Verstöße vor, die zum Teil auch die Bewohnerinnen und Bewohner selber gefährden.

Es geht zum Beispiel um die nicht nachgewiesene Standsicherheit der Gebäude beziehungsweise der Aus- und Anbauten, um brandschutztechnische Mängel oder um ungenehmigte Feuerstätten. 

Planungsrechtlich handelt es sich um illegale Wohnnutzung im Außenbereich, oder die unzureichende Ver- und Entsorgung verstößt gegen Umweltvorschriften. Bei einer unzureichenden Entwässerungssituation mit einem unkontrollierten Abwassereinlass handelt es sich um Verstöße gegen die städtische Entwässerungssatzung sowie um Verstöße gegen umweltrechtliche Grundlagen, die zivilrechtlich als Straftatbestand zu werten sind. Die Stadt ist verpflichtet hier einzugreifen, um weitere Schäden zu verhindern, die zu Lasten der Allgemeinheit gehen.

Die nachträgliche Erteilung von Baugenehmigungen ist nicht möglich, da bauplanungsrechtliche Vorschriften regelmäßig entgegen stehen. Die Wohngebäude bzw. zu Wohnungen ausgebaute Kleingartenlauben liegen in der Regel im Außenbereich. Nach § 35 BauGB ist dort eine Bebauung nur ausnahmsweise, zum Beispiel für privilegierte Nutzungen, nicht aber für eine allgemeine Wohnnutzung zulässig.  

Um wieviele Grundstücke geht es?

Nach einer im Amt für Bauordnung, Vermessung und Geoinformation im Jahre 2011 begonnenen und noch nicht abgeschlossenen systematischen Bestandsaufnahme wurden inzwischen 269 Fälle mit unterschiedlichen rechtlichen Verstößen erfasst.

Es handelt sich dabei aber nicht um 269 Personen, sondern um Grundstücke. Davon sind 60 Grundstücke plus 48 Verdachtsadressen, auf denen Gebäude illegal errichtet wurden, und mit Wohnnutzung beziehungsweise dem Verdacht auf Wohnnutzung.

Bei den restlichen 161 Fällen handelt es sich um sonstige baurechtliche Verstöße. Bei Begehungen werden immer wieder neue Kleingartenadressen festgestellt, bei denen aus ordnungsbehördlicher Sicht Verstöße zu beanstanden sind.

Werden private Eigentumsgärten und städtische Pachtgärten unterschiedlich behandelt?

Nein. Bei allen Verstößen geht die Stadt systemgerecht vor. Das bedeutet, dass alle Verstöße unabhängig von Eigentumsverhältnissen gewertet und geahndet werden. Dies entspricht auch der Forderung von Rechtsanwälten und Verwaltungsgerichten, die auf eine Gleichbehandlung im Hinblick auf das bauaufsichtliche Vorgehen achten.

Beim “Wohnen im Grünen“ beziehungsweise der Ahndung bau- und umweltrechtlicher Verstöße trat in der Vergangenheit häufig das Problem der Abgrenzung zwischen Eigentumsgärten und städtischen Pachtgärten auf. Die Flächen liegen häufig in Kleingartengebieten dicht beieinander und sind rein eigentumsrechtlich in der Örtlichkeit nicht zu unterscheiden.

Auch in den städtischen Pachtgärten sind ebenso wie in den Eigentumsgärten gewisse Rechtsverstöße vielfach verbreitet, dazu gehören:

  • zu große Gartenlauben (größer als die nach dem Bundeskleingartengesetz zulässigen 24 m² Grundfläche)
  • nicht registrierte und auch von einem Schornsteinfeger nicht abgenommene Feuerstätten (es besteht akute Brandgefahr)
  • illegal eingebaute Entwässerungsanlagen (Spültoiletten, Duschen) ohne ordnungsgemäße Abwasserentsorgung (fehlende Kleinkläranlage oder Sickergruben)

In diversen Gesprächen mit Verbänden und Ämtern ist ein Plan entwickelt worden, wie die Verstöße in den städtischen Pachtgärten erfasst und sukzessive abgebaut werden können.

Der Kleingartenverband wird in seiner Verantwortung als Dachverband für die Kleingartenvereine informieren und die Kleingärtner für die Einhaltung der Gartenordnung und Vermeidung bau- und umweltrechtlicher Verstöße sensibilisieren. Die Fachämter unterstützen den Verband durch aktive Beratung von betroffenen Gartennutzern sowie durch besonderes Informationsmaterial (zum Beispiel zu Komposttoiletten anstelle von Spültoiletten, oder zu Gefahren durch Feuerstätten).

Pächterwechsel sollen künftig zum Anlass genommen werden, die Lauben auf ein zulässiges Maß (24 m²) zurückbauen zu lassen und sonstige Beanstandungen zu beseitigen. Die Abnahme von neuen baulichen Anlagen erfolgt durch den Kleingartenverband gemeinsam mit dem Amt für Bauordnung, Vermessung und Geoinformation.

Hat die Stadt Genehmigungen erteilt und warum gibt es Hausnummern?

Die Stadt hat keine Genehmigungen erteilt; das wäre rechtlich gar nicht möglich gewesen. Die Wohngebäude beziehungsweise zu Wohnungen ausgebauten Kleingartenlauben liegen in der Regel im Außenbereich. Nach § 35 BauGB ist dort eine Bebauung nur ausnahmsweise, zum Beispiel für privilegierte Nutzungen, nicht aber für eine allgemeine Wohnnutzung zulässig. 

Einzelne Gebiete im Kieler Grüngürtel, die erst zwischen 1958 und 1970 nach Kiel eingemeindet wurden, bekamen von den Kreisen Plön und Rendsburg-Eckernförde vor der Eingemeindung Genehmigungen (zum Beispiel Schilksee, Meimersdorfer Moor). Für diese Genehmigungen der Kreise gilt der Bestandsschutz.

Dass Grundstücke im Grüngürtel Hausnummern haben ist keine baurechtliche, sondern eine melderechtliche Frage. Ohne Hausnummer hätten die Bewohnerinnen und Bewohner damals ihrer Meldeverpflichtung nicht nachkommen können. Im Übrigen haben nicht nur Wohngebäude Hausnummern, sondern auch Funktions- und Industriebauten.

Wieviele Duldungsverträge gibt es schon?

Zwischen Januar 2014 und Juni 2015 sind elf Duldungsverträge nach neuem Muster abgeschlossen. Zwei weitere Verträge werden zurzeit von der Bauaufsicht mit Betroffenen verhandelt. Darüber hinaus gibt es aktuell noch mindestens elf weitere Fälle, in denen die Bewohnerinnen und Bewohner noch ein Vertragsangebot erhalten könnten.

Bereits in den 80-er und 90-er Jahren war das damalige Bauordnungsamt aktiv geworden und hatte vielfach den Rückbau von ungenehmigten Wohnunterkünften im Außenbereich und die Aufgabe der Wohnnutzung gefordert. Teilweise wurden öffentlich-rechtliche Duldungsverträge mit den Nutzern abgeschlossen; 29 Altverträge sind heute noch wirksam. Diese enthalten eine Rückbauverpflichtung nach endgültiger Aufgabe der Wohnnutzung auf Kosten der Landeshauptstadt Kiel.

Außerdem verwaltet die Immobilienwirtschaft elf eigene Altverträge im Bereich der städtischen Pachtgärten. Hierzu ist festzustellen, dass die dem Generalpachtvertrag zugeordnete Gartenordnung das Dauerwohnen auf städtischen Kleingartenparzellen ausschließt; der Abschluss weiterer Duldungsverträge auf städtischen Pachtgärten ist daher nicht vorgesehen.

Was für Duldungsverträge gibt es und was bringen sie den Betroffenen?

Rein rechtlich betrachtet, wäre ein konsequentes und flächendeckendes Einfordern der Beseitigung der illegal errichteten Wohngebäude beziehungsweise deren Rückbau auf eine nach Bundeskleingartengesetz zulässige Größe von 24 m² möglich.

Angesichts der Lage der Betroffenen hat sich die Stadt jedoch entschieden, beim Wohnen im Grünen in besonderen Härtefällen Duldungsverträge anzubieten.

Darin wird den Betroffenen für einen begrenzten Zeitraum von 1zehn Jahren das Recht eingeräumt, weiterhin ihre Gebäude zu Wohnzwecken zu nutzen. Bei Erfüllung der Auflagen ist auch eine Verlängerung der Duldung möglich.

Der Duldungsvertrag gibt den Betroffenen eine sichere Grundlage. Niemandem wird das Dach über dem Kopf weggenommen.

Sicherheit gibt es für die Betroffenen auch noch in ganz praktischer Hinsicht, denn der Abschluss eines Duldungsvertrages ist an Auflagen gebunden. Mindestanforderungen an Standsicherheit der Gebäude, Brandschutz sowie umweltverträgliche, sichere Ver- und Entsorgung sind gewährleistet.

Veränderungen an und im Gebäude sind gemäß Vertrag nicht gestattet – bis auf jene, die für eine gesetzlich vorgeschriebene Ver- und Entsorgung nötig sind (zum Beispiel ein größerer Schornstein oder eine Kleinkläranlage).

Wesentlicher Bestandteil dieser Duldungsverträge nach neuem Muster (im Vergleich zu den öffentlich-rechtlichen Verträgen aus den 80-er Jahren) ist die Rückbauverpflichtung durch und auf Kosten der Betroffenen. Außerdem gibt es einen Nutzungsausschluss für einen potentiellen Rechtsnachfolger. Ein Vererben oder anderweitiges Übertragen der Duldung ist nicht möglich.

Warum müssen Bewohnerinnen und Bewohner Rückbauten bezahlen?

Andersherum gefragt: Warum soll die Allgemeinheit für die Folgen aus dem rechtswidrigen Verhalten Einzelner aufkommen?

Dass in den alten Duldungsverträgen die Rückbau-Kostenübernahme durch die Stadt enthalten ist, ist kein stichhaltiges Argument dafür, denselben Fehler zu wiederholen. Da diese Altverträge aber nach wie vor gültig sind, muss die Stadt sie erfüllen.

Im Übrigen sind die Kosten für den Rückbau geringer als oft behauptet; ein realistischer Wert ist 10.000 - 15.000 Euro. Das ist immer noch viel Geld für den Einzelnen, aber eine planbare Größe. Andere Eigentümer haben auch Kosten.

Auch die Nachrüstung einer Kleinkläranlage (die man sich eventuell mit einem ebenfalls betroffenen Nachbarn teilen kann) kostet je nach Personenzahl einen ähnlichen Betrag.

Wie sind Rechtstreitigkeiten ausgegangen?

Die aufgrund dieser Problematik entstandenen verwaltungsgerichtlichen Rechtsstreitigkeiten wurden allesamt zugunsten der Landeshauptstadt Kiel entschieden.

Was wird aus den Bewohnerinnen und Bewohnern?

Wenn die Auflagen zu Sicherheit und Umweltschutz erfüllt werden, haben die Bewohnerinnen und Bewohner mit einem Duldungsvertrag Planungssicherheit für zehn Jahre und die Aussicht auf Verlängerung. Sie können also bleiben. Die Stadtverwaltung hat ihren begrenzten Ermessensspielraum voll zugunsten der Bewohnerinnen und Bewohner ausgenutzt.

Es sind allerdings auch Menschen unter sehr problematischen Wohnverhältnissen angetroffen worden. Hier haben die städtischen Ämter unterstützend eingegriffen und eine andere Wohnung besorgt, zumal die finanziellen Verhältnisse dieser Menschen keinesfalls ausreichten, um die baulichen Anlagen sicher zu erhalten.

Kontakt

Landeshauptstadt Kiel
Amt für Bauordnung, Vermessung und Geoinformation

Sabine Boje
Telefon 0431 / 901-2631
E-Mail Sabine.Boje@kiel.de