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Kieler Baulandmodell – Regeln für neue Bauvorhaben

Das Kieler Baulandmodell definiert die Regeln der Landeshauptstadt Kiel für neue Bauvorhaben mit Wohn- und Mischnutzung. Es fasst bestehende Beschlüsse der Stadt zusammen und sorgt dafür, dass sie einheitlich angewendet werden. Zudem prüft die Stadt in einem festen Verfahren, ob Anforderungen an Vorhabenträger*innen wirtschaftlich angemessen sind und integriert diese transparent in die Planungs- und Zustimmungsverfahren.

Zentrale Bausteine

Anwendungsfälle

Das Kieler Baulandmodell gilt für Wohn- und Mischbauvorhaben, bei denen durch Bauleitplanung oder andere planungsrechtliche Verfahren neues Bau- oder Planungsrecht geschaffen wird. Dazu zählen zum Beispiel Bebauungsplanverfahren oder Bauturbo-Verfahren.

Nicht angewendet wird das Baulandmodell in städtebaulichen Sanierungs- oder Entwicklungsgebieten sowie bei Vorhaben mit weniger als 2.000 m² Geschossfläche. Auch Angebotsplanungen der Landeshauptstadt Kiel sind davon ausgenommen.

Das Baulandmodell gilt für alle Vorhaben, deren Planverfahren oder Bauanträge nach dem Beschluss des Baulandmodells durch die Ratsversammlung am 19. Februar 2026 beschlossen oder eingereicht wurden.

Anforderungen

Das Kieler Baulandmodell verfolgt das Ziel, dass neuer Wohnungsbau verschiedene städtebauliche, soziale und ökologische Anforderungen berücksichtigt.

Wohnungsneubau soll sich in sein Umfeld einfügen, für Wohnungssuchende bezahlbar sein und ansprechend gestaltet werden. Die Entwicklung neuer Wohngebiete soll in einem transparenten Verfahren erfolgen.

Darüber hinaus sollen neue Baugebiete passend an das bestehende Verkehrs- und Versorgungsnetz angebunden werden.

Erforderliche soziale Infrastruktur, beispielsweise Betreuungs- oder Bildungseinrichtungen, soll rechtzeitig geschaffen werden.

Wohnungsneubau soll zudem energieeffizient und klimaschonend umgesetzt werden sowie durch Grünflächen und Begrünungsmaßnahmen zur Verbesserung des Mikroklimas beitragen und bestehende Grünraumdefizite mindern.

Angemessenheitsprüfung

Die im Rahmen eines städtebaulichen Vertrags vereinbarten Leistungen müssen nach dem Baugesetzbuch wirtschaftlich angemessen sein. Im Kieler Baulandmodell gilt dies als erfüllt, wenn die Kosten der Anforderungen insgesamt höchstens ein Drittel des erwarteten wirtschaftlichen Ertrags eines Vorhabens betragen.

Zur Überprüfung führt die Landeshauptstadt Kiel für jedes Vorhaben eine standardisierte Angemessenheitsprüfung durch. Dabei wird auf Grundlage einheitlicher Berechnungsmaßstäbe ermittelt, welche wirtschaftlichen Erträge ein Bauvorhaben voraussichtlich erzielen kann und welche Anforderungen dem Vorhaben zugemutet werden können.

Für die Durchführung der Angemessenheitsprüfung werden projektspezifische Angaben zum Vorhaben benötigt. Das Formular "Eingaben für das Kieler Baulandmodell" steht im Downloadbereich zur Verfügung. Bitte senden Sie das ausgefüllte Formular an baulandmodell@kiel.de.

Grundlage der Prüfung ist eine modellhafte betriebswirtschaftliche Betrachtung des Projekts über einen Zeitraum von 35 Jahren. Dieser Zeitraum orientiert sich an der Bindungsdauer der sozialen Wohnraumförderung. In die Berechnung fließen unter anderem die Kosten für Grundstückserwerb, Planung und Bau ein.

Darüber hinaus werden die im Rahmen des Baulandmodells vorgesehenen Anforderungen berücksichtigt, beispielsweise Beiträge zum geförderten Wohnungsbau, zur sozialen Infrastruktur oder weitere Leistungen, die in einem städtebaulichen Vertrag vereinbart werden.

Auf dieser Grundlage wird geprüft, ob die Anforderungen insgesamt wirtschaftlich vertretbar sind und die festgelegte Angemessenheitsgrenze eingehalten wird.

Das Kieler Baulandmodell wird frühzeitig in das Bebauungsplanverfahren eingebunden. Bereits vor dem Aufstellungsbeschluss gibt der Vorhabenträger eine Einverständniserklärung zum Kieler Baulandmodell ab. Anschließend kann eine optionale Angemessenheitsprüfung durchgeführt werden. Da zu diesem Zeitpunkt noch nicht alle Planungsdetails feststehen, erfolgt die Bewertung auf Grundlage von Annahmen oder möglichen Bebauungsszenarien.

Nach dem Aufstellungsbeschluss wird der Planvorentwurf erarbeitet. Anschließend beginnt die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden. Daraufhin wird der Planentwurf erarbeitet.

Mit dem Entwurfsbeschluss beginnen die Veröffentlichung des Planentwurfs und die Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange. Die eingegangenen Stellungnahmen werden geprüft und nach Abwägung im Planentwurf berücksichtigt.

Vor dem Abwägungs- und Satzungsbeschluss erfolgt die verbindliche Angemessenheitsprüfung. Zu diesem Zeitpunkt liegen die wesentlichen Planungs- und Kostendaten vor, sodass die Anforderungen des Kieler Baulandmodells belastbar und nachvollziehbar berechnet werden können. Ebenfalls vor dem Abwägungs- und Satzungsbeschluss wird der städtebauliche Vertrag unterzeichnet.

Nach dem Abwägungs- und Satzungsbeschluss folgen die öffentliche Bekanntmachung und die Mitteilung über das Ergebnis der Abwägung. Mit dem Inkrafttreten des Bebauungsplans ist das Verfahren abgeschlossen.

Die frühzeitige Einbindung des Baulandmodells und die zweistufige Angemessenheitsprüfung schaffen transparente Rahmenbedingungen und Planungssicherheit für alle Beteiligten.

Im Jahr 2023 erhielt das Stadtplanungsamt den Auftrag, die bisherigen „Kieler Wohnbaulandkriterien“ gemeinsam mit Politik und Wohnungswirtschaft zu einem neuen Kieler Baulandmodell weiterzuentwickeln (Drucksache 0484/2023). Im Juni 2024 wurde die fachliche Begleitung an eine Bietergemeinschaft der Büros Gertz, Gutsche, Rümenapp (GGR) und Quaestio vergeben.

In enger Zusammenarbeit mit der Selbstverwaltung, den beteiligten Fachämtern und der ARGE SH entstand sowohl ein Berechnungsmodell zur Prüfung der wirtschaftlichen Angemessenheit als auch das Kieler Baulandmodell, das die Anforderungen und Ziele der Landeshauptstadt Kiel für neue Bauvorhaben bündelt. Dazu wurden drei Workshops mit Vertreterinnen und Vertretern der Ratsfraktionen sowie eine Informationsveranstaltung mit der Wohnungswirtschaft durchgeführt.

Die Entwicklung des Kieler Baulandmodells wurde durch das Landesprogramm „Konzepte, Pilot- und Modellprojekte im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung“ des Landes Schleswig-Holstein unterstützt. Damit gehört Kiel zu den ersten Kommunen im Land, die ein umfassendes und strukturiertes Baulandmodell erarbeitet haben.

Das Modell kann künftig auch anderen Städten und Gemeinden in Schleswig-Holstein als Orientierung dienen. Im Rahmen von Informations- und Austauschformaten können sich interessierte Kommunen über die Erfahrungen aus Kiel informieren.

Zur fachlichen Begleitung wurde außerdem ein Beirat eingerichtet. In diesem Gremium waren Vertreterinnen und Vertreter der Städte Erfurt und Bonn, der Investitionsbank Schleswig-Holstein (IB.SH) sowie des Innenministeriums Schleswig-Holstein beteiligt. Der Austausch mit Kommunen, die bereits länger mit Baulandmodellen arbeiten, lieferte wichtige Impulse für die Entwicklung eines praxistauglichen Kieler Baulandmodells.

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